Artykuł Tomasza Birezowskiego, prezesa Forum Rozwoju Olsztyna, który przygotował obszerną analizę na temat potencjalnych inwestycji w centra handlowe w Olsztynie . Tekst prezentujemy w formie dostarczonej przez autora. Dość długie, ale zachęcamy do czytania.
"
WYŚCIG GALERII HANDLOWYCH
Od kilku lat w olsztyńskich mediach regularnie czytamy o planach budowy nowych centrów handlowych, na zachodzie zwanych "shopping malls" a u nas zwykle "galeriami handlowymi". Przyzwyczaiłem się już, że takie informacje są zwykle mało wiarygodne i odwracają uwagę od spraw ważniejszych. Temat jest u nas jednak popularny - nasze "postkolonialne" społeczeństwo przyjmuje idee "american dream", zapominając jednocześnie o podstawach sukcesu największej gospodarki świata. Ten artykuł nie będzie jednak zajmował się problemem przemian społecznych, których efektem jest bezkrytyczne przyjmowanie rozwiązań nie wymagających myślenia w kategoriach ogółu ale wydarzeniami z ostatnich miesięcy dotyczącymi "wyścigu" inwestorów pragnących zbudować w Olsztynie dwa duże malle handlowe, tj. "Galerię Warmińską" i "Nowy Dworzec Olsztyn".
Na wstępie przypomnę kilka informacji na temat współczesnych centrów handlowych. Samo słowo "mall" wywodzi się z amerykańskiej nazwy deptaku pieszego, który może być aleją drzew ("sklepioną ich koronami") lub ulicą wzdłuż której powstają stragany i sklepy. Tego typu organizacja przestrzeni znana jest od pierwszych założeń miejskich, przechodząc do czasów współczesnych niewielkie modyfikacje. Formę przekrytego dachem "mallu" mają przecież sukiennice krakowskie czy też piękne i bogate pasaże z XIX wieku. W wieku dwudziestym "malle handlowe" przekształciły się w samodzielne, prywatne struktury oparte o spójnie i całościowo zaprojektowane skupiska kilkudziesięciu większych i mniejszych powierzchni handlowo-usługowych połączonych zadaszoną ulicą (czyli właśnie mallem).
Głównymi zmianami w ostatnich stu latach jest więc zmiana właściciela - z miejskiej wspólnoty w podmiot prywatny, który reguluje działanie obiektu w dowolny dla siebie sposób oraz znaczny rozrost skali tychże założeń.
Glasgow - Buchanan Street - miejski deptak handlowy
Kraków - sukiennice - zadaszona ulica z kramami po bokach
W zależności od zróżnicowania oferty takiego centrum rozróżniamy je na generacje. Nasz kraj przeszedł ich cztery w ciągu zaledwie 20 lat, nie licząc szoku błyskawicznego zastąpienia PRL-owskich supermarketów na rzecz hipermarketów. Pierwsza generacja centrum handlowego to hipermarket połączony z kilkoma mniejszymi sklepami i usługami (np. nasze "Tesco"), w kolejnej generacji następuje rozrost strefy sklepów i usług w stosunku do strefy hipermarketu (mniej więcej pół na pół). Trzecia generacja do której należy min. "CH Alfa" została wzbogacona o "sklepy kotwice" (tzw."anchors"- zazwyczaj duże butiki odzieżowe jak np. H&M, C&A, Reserved, ZARA) oraz o dodatkowe funkcje rozrywki jak np. kina, kręgielnie, fitness cluby itp.
Czwarta generacja to w Polsce jeszcze rzadkość, występuje tylko w największych miastach jak np. warszawskie "Złote Tarasy", łódzka "Manufaktura" czy poznański "Stary Browar". Zgodnie z zasadami Victora Davida Gruena - twórcy koncepcji współczesnych centrów handlowych - ich struktura ma w coraz to większym stopniu naśladować klimat miasta a zakupy mają być tylko częścią aktywności klienta. Czwarta i piąta generacja nie jest już więc tylko mallem handlowym w mieście - ona sama w sobie zaczyna być miastem. Według założeń piątej generacji klienci, poza robieniem zakupów żyją, pracują, wychowują i uczą się w obrębie jednej, prywatnej struktury - obywatele zmieniają się w konsumentów. Przerażające? Poniżej projekt centrum z Ostrawy, które to miasto ma ok.300 tys. mieszkańców:
"Ostrava City Center" - kompleks V generacji projektu BOSE Architects
Wróćmy jednak do Olsztyna. Najważniejszym dokumentem prawnym w kształtowaniu miasta jest tzw. "Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego" (w skrócie MPZP) jeśli go brak miejski Wydział Planowania Przestrzennego wydaje tzw. "Warunki Zabudowy". W obu tychże dokumentach samorząd określa co może a co nie może powstać na danym obszarze - realnie jest to też ostatni etap na którym miasto posiada pewną kontrolę tego co w nim powstaje. W momencie kiedy deweloper chce zbudować u nas centrum handlowe musi więc posiadać jeden z tych dwóch dokumentów, stąd główny proces negocjacji prawnych skupia się na tym etapie. Jeśli istnieje Plan Miejscowy to inwestor od razu wie co może a czego nie może, natomiast wydawani "Warunków Zabudowy" to teoretycznie dwa trzy miesiące a w praktyce - tyle ile chce urząd. Przedstawmy zatem sytuację jaka miała miejsce jeszcze miesiąc temu dla dwóch rozpatrywanych przeze mnie obiektów:
"Galeria Warmińska"
Sytuacja:
Obszar ul. Sikorskiego i Tuwima na którym deweloper, czyli "Libra Project", chce zbudować swój obiekt o powierzchni ok.45 tys. m2 GLA* posiada MPZP, który nie zezwala na budowę obiektu wielkopowierzchniowego (tj. powyżej 2 tys m2). Deweloper kupując teren ryzykował więc mając zapewne nadzieję, że samorząd zmieni MPZP do czego wymagane jest 2/3 głosów Rady Miasta.
Inwestor przetrzymywany był w "poczekalni" przez ok. dwa lata, oficjalnie ze względu na procedury i brak podstaw a nieoficjalnie ze względu na negocjacje Prezydenta z innymi deweloperami dotyczące budowy w nowego stadionu w zamian za zgodę na budowę centrum handlowego.
Po tym jak negocjacje Prezydenta zakończyły się fiaskiem (nieoficjalnie wśród zainteresowanych panował pogląd, że wymagania miasta były zbyt wygórowane) byliśmy świadkami wzmożonego lobbingu na rzecz przystąpienia do zmiany planu pod zamiary Libry. Medialnym wydarzeniem na miarę naszych możliwości był marcowy przylot do Olsztyna prywatnym samolotem prezesa Libry - Dariusza Miałka. Od tego czasu sprawy toczą się już po myśli Inwestora. Miasto zakończyło opracowywanie zmian w MPZP, który wyłożono i czeka na zatwierdzenie. Teraz od budowy dzieli nas tylko wydanie "Pozwolenia na Budowę".
Oficjalnym powodem dla którego miasto nagle zmienia plan jest to aby był on zgodny z przyjętym w ubiegłym roku "Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn". Jest ono główną wytyczną do opracowań Planów Miejscowych. Jednakże - jak czytelnicy zapewne się domyślają - nie jest to jedyny fragment miasta dla którego taka procedura jest konieczna, skąd zatem ten pośpiech? Nieoficjalnie mówi się o swego rodzaju umowie dżentelmeńskiej jaką zawarł Prezydent z przedstawicielami Libry tj., że w zamian za ustępstwa miasta Libra kupi teren przy stadionie Stomilu Olsztyn. Gdzie tu powód do zmiany planu? Jedyną sensowną odpowiedzią byłoby, że Libra kupi ten teren po znacznie zawyżonej wartości. Dzięki sprzedaży mienia miejskiego Prezydent będzie mógł więc ogłosić, że zdobył pieniądze na budowę stadionu a na to potrzeba ok. 45mln zł. Tymczasem wg ostrożnych opinii fachowców teren ten nie jest warty więcej niż 30mln zł. Oczywiście pogłoski o umowie są tylko domysłami, gdyż nie jest znany żaden realny dokument potwierdzający takie zamierzenia.
Koncepcja wyglądu "Galerii Warmińskiej, mat. Libra Project
Plusy budowy "Galerii Warmińskiej":
- Nowe centrum handlowe nie jest niezbędne dla rozwoju miasta. Trudno aby obiekt nastawiony na zysk ze sprzedaży generował większe podatki niż drobny, rozproszony po mieście handel. Jakie są więc plusy tej inwestycji? W mojej opinii najważniejszym pozytywem będzie tu złamanie monopolu CH Alfa, która razem z nowym budynkiem w miejscu starego DH Dukat (ten sam właściciel) jest dziś monopolistą w handlu markowymi produktami. Taka konkurencja wymusi zapewne zmiany w samej Alfie a w przyszłości może doprowadzić do przekształcenia jej w bardziej cywilizowany, miejski dom towarowy wzbogacony min. o funkcje hotelowe i kulturalne. Rentowność tych obiektów to - w zależności od popularności - ok. 5-8 lat. Naturalnym zjawiskiem jest więc, że co 10-15 lat przechodzą gruntowną modernizację.
- Kolejnym atutem za budową nowego centrum jest odciążenie śródmieścia od ruchu samochodowego jaki generuje CH Alfa. Jak wiadomo umiejscowienie tego obiektu nie należy do szczytowych osiągnięć naszej urbanistyki. Warto byłoby kiedyś policzyć zyski z podatków jakie przynosi CH Alfa w stosunku do kosztów jakie generuje ciągła przebudowa układu komunikacyjnego, który siłą rzeczy musi go obsłużyć.
- Koncepcja "Galerii Warmińskiej" została nakreślona przez jednego z najbardziej znanych współczesnych polskich architektów - prof. Stefana Kuryłowicza, który zginął w zeszłym roku pilotując awionetkę nad hiszpańską Asturią. Co prawda nie mamy pewności jak wiele z tej koncepcji będziemy mogli podziwiać po realizacji to mimo wszystko zapowiada się, że będzie to architektura ponadprzeciętna dla tego rodzaju obiektów.
- Umiejscowienie obiektu przy zbiegu ulic Sikorskiego i Tuwima z pewnością ucieszy mieszkańców Jarot.
Minusy budowy "Galerii Warmińskiej"
- W każdym przedsięwzięciu tej skali znajdziemy plusy i minusy. Moją główną obawę budzi tu przede wszystkim obsługa komunikacyjna tego obszaru. Tak się składa, że zmieniany właśnie Plan Miejscowy dla tego terenu nie obejmuje ulicy Sikorskiego a zatem nie może rozpatrywać problemów komunikacyjnych jakie mogą nastąpić po budowie obiektu. W normalnych warunkach miasto powinno wymusić na inwestorze np. budowę estakady. Trudno dziś zorientować się dlaczego nie poruszono tej sprawy. Ponadto zmiana Planu zakłada powstanie obwodnicy miasta oraz trasy NDP. Na ile realne są plany tych przedsięwzięć mogliśmy przekonać się przez ostatnie 30 lat.
- Budowa tego obiektu z całą pewnością odbije się negatywnie na przedsiębiorstwach zlokalizowanych przy ul. Wilczyńskiego, co może skutecznie zahamować procesy miastotwórcze zachodzące w jej obszarze.
"Nowy Dworzec Olsztyn"
Sytuacja:
- Firma Retail Provider, fundusz typu private equity, pojawił się na naszym rynku dość niespodziewanie w październiku 2011r. kupując 85% akcji olsztyńskiego PKS. Zaskoczony tym faktem był Prezydent Piotr Grzymowicz, który na łamach Gazety Wyborczej wyrażał obawę, że grunty wykupiono tylko pod zabudowę wielorodzinną a firma zajmowała się dotąd tylko budową osiedli. Tak się jednak nie stało, gdyż jej zamiary okazały się zupełnie inne. Poza gwarancjami i ugodą z pracownikami PKS firma zobowiązała się do utrzymania funkcji dworcowych zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, którego w tej chwili brak. Na początku 2012 roku Retail Provider przedstawił swoje zamierzenie inwestycyjne dotyczące obszaru Dworców PKP i PKS. Zakłada ono powstanie dużego centrum handlowego (ok.40 tys. m2 GLA*) wraz z budową zintegrowanego terminala (hub-u) przesiadkowego na który składać się będzie nowy dworzec PKP, PKS, przystanki tramwajów, autobusów oraz parking samochodów osobowych i rozbudowana część biurowa. Podobne przedsięwzięcia realizowane są w tej chwili w Poznaniu i Katowicach.
Ku mojemu zdziwieniu propozycja firmy została przyjęta dość chłodno. Być może było to spowodowane kłopotami przy negocjacjach dotyczących budowy stadionu w trybie PPP**. Jak pisał w lutym portal olsztyn24.pl:"Władze miasta nie padają jednak „na kolana” przed inwestorem i nie zamierzają bezkrytycznie spełniać jego prośby" - ta "prośba" to uchwalenie w jak najszybszym czasie fragmentu MPZP dla obszaru bezpośrednio otaczającego dworzec. Nie jest to łatwe. Nawet gdyby Rada Miasta zobowiązała urzędników do utworzenia projektu MPZP na najbliższych sesjach to proces taki może zająć od min. 6-ciu miesięcy do roku. Tymczasem stawką jest tu jak najbardziej logiczne powiązanie centrum z powstającą właśnie linią tramwajową. Retail Provider stawia więc miasto wobec dużego problemu logistyczno-prawnego i trudno powiedzieć czy obecna ekipa jest w stanie w ogóle podołać takiemu zamierzeniu. W obliczu tych faktów przestaje więc dziwić sceptycyzm Prezydenta, który ma dużo problemów z innymi przedsięwzięciami. Podczas ostatniej prezentacji projektu jaka odbyła się Ratuszu atmosfera była bardziej optymistyczna a pozytywna opinia Magdaleny Rafalskiej, architekt miejskiej daje sygnał, że inwestycja zyskała przychylność.
Koncepcja wyglądu centrum "Nowy Dworzec", mat. Retail Provider
Plusy budowy centrum "Nowy Dworzec Olsztyn":
- Retail Provider, zniecierpliwiona brakiem reakcji ze strony Ratusza zaprezentowała w lutym pakiet "Siódemka dla Olsztyna", który skracam poniżej:
1.CPP - Centralny Punkt Przesiadkowy integracja linii tramwajowej z nowymi przystankami autobusów. RP zdeklarowało możliwość budowy przejścia podziemnego tak, aby uzyskać synchronizację komunikacyjną w tym punkcie przesiadkowym.
2. Przedłużenie przejścia podziemnego pod torami kolejowymi w kierunku Zatorza. Istnieje również możliwość utworzenia parkingu typu P+R (Park and Ride), który odciążyłby komunikacyjnie rondo na Placu Bema.
3. Budowa placu miejskiego wraz z niezbędną optymalizacją układu drogowo-komunikacyjnego - W zamierzeniu ma powstać nie tylko budynek dworca i galerii handlowej, ale także ciekawa przestrzeń publiczna, miejsce spotkań i wydarzeń kulturalnych.
4. Nowy Dworzec PKP - nowy, dwupoziomowy budynek dworca kolejowego. Powierzchnia ok. 2,5 tys. m2.
5. Nowy Dworzec PKS - na parterze, o powierzchni około 4 tys. m2, w całości. Oprócz kas biletowych, informacji, poczekalni i toalet, w części dworcowej znajdą się drobne punkty restauracyjne oraz usługowo-handlowe.
6. Mieszkania komunalne dla mieszkańców Olsztyna - możliwość budowy uzgodnionej z Miastem liczby mieszkań komunalnych. Budynki komunalne mogłyby powstać na terenie wskazanym przez Władze Olsztyna i zostać przekazane na majątek Miasta.
7. Zielony Projekt Olsztyna - obiekt ma spełniać międzynarodowe standardom ekologicznym i technologicznym. jak np. minimalizacja emisji CO2, zużycia wody oraz prądu. Budynek uzyska stosowne certyfikaty potwierdzające jego przyjazny środowisku charakter.
W tym miejscu muszę przyznać, że styl działania Retail Provider znacznie odbiega tego jaki prezentowała Libra. Jest to firma młoda, która ze względu na krótki okres obcowania z olsztyńską rzeczywistością trochę naiwnie przenosi na nasz grunt doświadczenia z innych miast. Jednym z nich jest traktowanie organizacji społecznych jako jedną ze stron procesu inwestycyjnego. Firma zwróciła się do organizacji pozarządowych (Forum Rozwoju Olsztyna i Obywatelski Olsztyn) o opinię oraz ewentualne uwagi do projektu. W toku rozmów jakie stowarzyszenia odbyły z inwestorem doszło do porozumienia, którego wymiernym wynikiem są następujące deklaracje inwestora:
- Retail Provider zarejestruje spółkę celową powołaną do budowy i prowadzenia centrum w Olsztynie, dzięki czemu miasto zyska znacznie większe przychody z podatków (min. np. podatek dochodowy)
- Projekt placu jaki ma powstać przed nowym budynkiem dworca będzie wyłoniony w drodze konkursu architektonicznego organizowanym we współpracy z niezależnymi organizacjami (jak np. SARP, FRO, OO) oraz przedstawicielami miasta i Inwestora
- Charakterystyczne elementy istniejącego dworca, jak np. neony, okładziny i mozaiki kamienne, posadzki mają być w miarę możliwości wtórnie i kreatywnie wykorzystane przy budowie nowego obiektu.
- Projektantami centrum są architekci Mariusz Ścisło i Andrzej Bąkowski, warszawscy architekci znani głównie z realizacji budynków mieszkalnych.
Minusy budowy centrum "Nowy Dworzec Olsztyn"
- głównym minusem budowy centrum jest konieczność rozbiórki istniejącego Dworca PKP/PKS, który jest przykładem bardzo ciekawej, modernistycznej architektury funkcjonalnej. Niestety obiekt, jak większość dworców w Polsce nie miał szczęścia do właściciela i dziś - ten niegdyś bardzo nowoczesny budynek - jest w opłakanym stanie. Po zniszczeniu Kina Kopernik oraz DH Dukat będzie to kolejna interesująca realizacja z okresu PRL-u idąca "pod nóż".
- zastrzeżenia budzi napięty harmonogram realizacji. Z jednej strony logiczne jest, że inwestorowi zależy na jak najszybszym uchwaleniu Planu, rodzi się jednak pytanie czy jest to w ogóle możliwe i czy miasto jest w stanie skoordynować i zoptymalizować połączenie centrum z powstającą linią tramwajową.
- tak jak w przypadku "Galerii Warmińskiej" tak i w tym powstaje pytanie czy Olsztyn potrzebuje tak dużych obiektów handlowych. Wolałbym aby inwestor rozważył możliwość zmniejszenia strefy handlowej na rzecz zwiększenia powierzchni biurowej, bardzo potrzebnej w tym rejonie miasta.
Podsumowując:
Nie da się ukryć, że w wyścigu ofert zdecydowanie wygrywa propozycja Retail Provider, chociaż w pewnych obszarach trudno porównywać oba przedsięwzięcia. Należy jednak pamiętać, że inwestycja "Galerii Warmińskiej" wpisała się już w świadomość mieszkańców miasta na tyle silnie, że istnieje duży nacisk aby przyśpieszyć jej realizacje. Miejmy nadzieję, że na tym współzawodnictwie wygra miasto. Wolałbym jednak aby działania naszych władzy były bardziej przejrzyste i racjonalne. Resztę oceny pozostawiam czytelnikom, proszę również o uwagi i ewentualne sprostowania.
Tomasz Birezowski
Forum Rozwoju Olsztyna
*GLA - (ang.Gross Leasable Area) - powierzchnia sprzedażna - pod wynajem, podstawowy miernik wielkości centrum handlowego.
**PPP - Partnerstwo Publiczno Prywatne
"
Komentarz bloga:
(Jacol)
Miło nam opublikować ten fachowo napisany artykuł, na tle którego "opinie" ekonomistów z UWM na temat centrów handlowych wyglądają jeszcze bardziej komicznie i porażają swą infantylnośćią (np. "galerie są potrzebne bo w mieście tej wielkości jedna to za mało" :) )
Co do oceny, nie zmieniamy zdania, że tego rodzaju centra handlowe to nie jest najlepsze wyjście dla miast takich jak Olsztyn. Można się jednak zgodzić z T. Birezowskim, że jeden z inwestorów próbuje w jakiś sposób komunikować swoje plany mieszkańcom i co więcej oprócz realizacji funkcji handlowej dokona znacznej modernizacji dworcowego węzła komunikacyjnego a drugi inwestor działa jakby bardziej w cieniu i koncentruje się wyłącznie na tym aby pozwolić mu pohandlować - niespecjalnie kwapiąc się do dania czegoś w zamian.
(Jacol)
Miło nam opublikować ten fachowo napisany artykuł, na tle którego "opinie" ekonomistów z UWM na temat centrów handlowych wyglądają jeszcze bardziej komicznie i porażają swą infantylnośćią (np. "galerie są potrzebne bo w mieście tej wielkości jedna to za mało" :) )
Co do oceny, nie zmieniamy zdania, że tego rodzaju centra handlowe to nie jest najlepsze wyjście dla miast takich jak Olsztyn. Można się jednak zgodzić z T. Birezowskim, że jeden z inwestorów próbuje w jakiś sposób komunikować swoje plany mieszkańcom i co więcej oprócz realizacji funkcji handlowej dokona znacznej modernizacji dworcowego węzła komunikacyjnego a drugi inwestor działa jakby bardziej w cieniu i koncentruje się wyłącznie na tym aby pozwolić mu pohandlować - niespecjalnie kwapiąc się do dania czegoś w zamian.
