Wyścig galerii handlowych

Artykuł Tomasza Birezowskiego, prezesa Forum Rozwoju Olsztyna, który przygotował obszerną analizę na temat potencjalnych inwestycji w centra handlowe w Olsztynie . Tekst prezentujemy w formie dostarczonej przez autora. Dość długie, ale zachęcamy do czytania.


"
WYŚCIG GALERII HANDLOWYCH

Od kilku lat w olsztyńskich mediach regularnie czytamy o planach budowy nowych centrów handlowych, na zachodzie zwanych "shopping malls" a u nas zwykle "galeriami handlowymi". Przyzwyczaiłem się już, że takie informacje są zwykle mało wiarygodne i odwracają uwagę od spraw ważniejszych. Temat jest u nas jednak popularny - nasze "postkolonialne" społeczeństwo przyjmuje idee "american dream", zapominając jednocześnie o podstawach sukcesu największej gospodarki świata. Ten artykuł nie będzie jednak zajmował się problemem przemian społecznych, których efektem jest bezkrytyczne przyjmowanie rozwiązań nie wymagających myślenia w kategoriach ogółu ale wydarzeniami z ostatnich miesięcy dotyczącymi "wyścigu" inwestorów pragnących zbudować w Olsztynie dwa duże malle handlowe, tj. "Galerię Warmińską" i "Nowy Dworzec Olsztyn".

Na wstępie przypomnę kilka informacji na temat współczesnych centrów handlowych. Samo słowo "mall" wywodzi się z amerykańskiej nazwy deptaku pieszego, który może być aleją drzew ("sklepioną ich koronami") lub ulicą wzdłuż której powstają stragany i sklepy. Tego typu organizacja przestrzeni znana jest od pierwszych założeń miejskich, przechodząc do czasów współczesnych niewielkie modyfikacje. Formę przekrytego dachem "mallu" mają przecież sukiennice krakowskie czy też piękne i bogate pasaże z XIX wieku. W wieku dwudziestym "malle handlowe" przekształciły się w samodzielne, prywatne struktury oparte o spójnie i całościowo zaprojektowane skupiska kilkudziesięciu większych i mniejszych powierzchni handlowo-usługowych połączonych zadaszoną ulicą (czyli właśnie mallem).

Głównymi zmianami w ostatnich stu latach jest więc zmiana właściciela - z miejskiej wspólnoty w podmiot prywatny, który reguluje działanie obiektu w dowolny dla siebie sposób oraz znaczny rozrost skali tychże założeń.

fot:www.archlandblog.com

Glasgow - Buchanan Street - miejski deptak handlowy

Kraków - sukiennice - zadaszona ulica z kramami po bokach

W zależności od zróżnicowania oferty takiego centrum rozróżniamy je na generacje. Nasz kraj przeszedł ich cztery w ciągu zaledwie 20 lat, nie licząc szoku błyskawicznego zastąpienia PRL-owskich supermarketów na rzecz hipermarketów. Pierwsza generacja centrum handlowego to hipermarket połączony z kilkoma mniejszymi sklepami i usługami (np. nasze "Tesco"), w kolejnej generacji następuje rozrost strefy sklepów i usług w stosunku do strefy hipermarketu (mniej więcej pół na pół). Trzecia generacja do której należy min. "CH Alfa" została wzbogacona o "sklepy kotwice" (tzw."anchors"- zazwyczaj duże butiki odzieżowe jak np. H&M, C&A, Reserved, ZARA) oraz o dodatkowe funkcje rozrywki jak np. kina, kręgielnie, fitness cluby itp.

Czwarta generacja to w Polsce jeszcze rzadkość, występuje tylko w największych miastach jak np. warszawskie "Złote Tarasy", łódzka "Manufaktura" czy poznański "Stary Browar". Zgodnie z zasadami Victora Davida Gruena - twórcy koncepcji współczesnych centrów handlowych - ich struktura ma w coraz to większym stopniu naśladować klimat miasta a zakupy mają być tylko częścią aktywności klienta. Czwarta i piąta generacja nie jest już więc tylko mallem handlowym w mieście - ona sama w sobie zaczyna być miastem. Według założeń piątej generacji klienci, poza robieniem zakupów żyją, pracują, wychowują i uczą się w obrębie jednej, prywatnej struktury - obywatele zmieniają się w konsumentów. Przerażające? Poniżej projekt centrum z Ostrawy, które to miasto ma ok.300 tys. mieszkańców:

fot:www.boseinternational.com 

"Ostrava City Center" - kompleks V generacji projektu BOSE Architects

Wróćmy jednak do Olsztyna. Najważniejszym dokumentem prawnym w kształtowaniu miasta jest tzw. "Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego" (w skrócie MPZP) jeśli go brak miejski Wydział Planowania Przestrzennego wydaje tzw. "Warunki Zabudowy". W obu tychże dokumentach samorząd określa co może a co nie może powstać na danym obszarze - realnie jest to też ostatni etap na którym miasto posiada pewną kontrolę tego co w nim powstaje. W momencie kiedy deweloper chce zbudować u nas centrum handlowe musi więc posiadać jeden z tych dwóch dokumentów, stąd główny proces negocjacji prawnych skupia się na tym etapie. Jeśli istnieje Plan Miejscowy to inwestor od razu wie co może a czego nie może, natomiast wydawani "Warunków Zabudowy" to teoretycznie dwa trzy miesiące a w praktyce - tyle ile chce urząd. Przedstawmy zatem sytuację jaka miała miejsce jeszcze miesiąc temu dla dwóch rozpatrywanych przeze mnie obiektów:

"Galeria Warmińska" 

Sytuacja:

Obszar ul. Sikorskiego i Tuwima na którym deweloper, czyli "Libra Project", chce zbudować swój obiekt o powierzchni ok.45 tys. m2 GLA* posiada MPZP, który nie zezwala na budowę obiektu wielkopowierzchniowego (tj. powyżej 2 tys m2). Deweloper kupując teren ryzykował więc mając zapewne nadzieję, że samorząd zmieni MPZP do czego wymagane jest 2/3 głosów Rady Miasta. 

Inwestor przetrzymywany był w "poczekalni" przez ok. dwa lata, oficjalnie ze względu na procedury i brak podstaw a nieoficjalnie ze względu na negocjacje Prezydenta z innymi deweloperami dotyczące budowy w nowego stadionu w zamian za zgodę na budowę centrum handlowego. 

Po tym jak negocjacje Prezydenta zakończyły się fiaskiem (nieoficjalnie wśród zainteresowanych panował pogląd, że wymagania miasta były zbyt wygórowane) byliśmy świadkami wzmożonego lobbingu na rzecz przystąpienia do zmiany planu pod zamiary Libry. Medialnym wydarzeniem na miarę naszych możliwości był marcowy przylot do Olsztyna prywatnym samolotem prezesa Libry - Dariusza Miałka. Od tego czasu sprawy toczą się już po myśli Inwestora. Miasto zakończyło opracowywanie zmian w MPZP, który wyłożono i czeka na zatwierdzenie. Teraz od budowy dzieli nas tylko wydanie "Pozwolenia na Budowę". 

Oficjalnym powodem dla którego miasto nagle zmienia plan jest to aby był on zgodny z przyjętym w ubiegłym roku "Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn". Jest ono główną wytyczną do opracowań Planów Miejscowych. Jednakże - jak czytelnicy zapewne się domyślają - nie jest to jedyny fragment miasta dla którego taka procedura jest konieczna, skąd zatem ten pośpiech? Nieoficjalnie mówi się o swego rodzaju umowie dżentelmeńskiej jaką zawarł Prezydent z przedstawicielami Libry tj., że w zamian za ustępstwa miasta Libra kupi teren przy stadionie Stomilu Olsztyn. Gdzie tu powód do zmiany planu? Jedyną sensowną odpowiedzią byłoby, że Libra kupi ten teren po znacznie zawyżonej wartości. Dzięki sprzedaży mienia miejskiego Prezydent będzie mógł więc ogłosić, że zdobył pieniądze na budowę stadionu a na to potrzeba ok. 45mln zł. Tymczasem wg ostrożnych opinii fachowców teren ten nie jest warty więcej niż 30mln zł. Oczywiście pogłoski o umowie są tylko domysłami, gdyż nie jest znany żaden realny dokument potwierdzający takie zamierzenia.

 

Koncepcja wyglądu "Galerii Warmińskiej, mat. Libra Project

 

Plusy budowy "Galerii Warmińskiej":

- Nowe centrum handlowe nie jest niezbędne dla rozwoju miasta. Trudno aby obiekt nastawiony na zysk ze sprzedaży generował większe podatki niż drobny, rozproszony po mieście handel. Jakie są więc plusy tej inwestycji? W mojej opinii najważniejszym pozytywem będzie tu złamanie monopolu CH Alfa, która razem z nowym budynkiem w miejscu starego DH Dukat (ten sam właściciel) jest dziś monopolistą w handlu markowymi produktami. Taka konkurencja wymusi zapewne zmiany w samej Alfie a w przyszłości może doprowadzić do przekształcenia jej w bardziej cywilizowany, miejski dom towarowy wzbogacony min. o funkcje hotelowe i kulturalne. Rentowność tych obiektów to - w zależności od popularności - ok. 5-8 lat. Naturalnym zjawiskiem jest więc, że co 10-15 lat przechodzą gruntowną modernizację.

- Kolejnym atutem za budową nowego centrum jest odciążenie śródmieścia od ruchu samochodowego jaki generuje CH Alfa. Jak wiadomo umiejscowienie tego obiektu nie należy do szczytowych osiągnięć naszej urbanistyki. Warto byłoby kiedyś policzyć zyski z podatków jakie przynosi CH Alfa w stosunku do kosztów jakie generuje ciągła przebudowa układu komunikacyjnego, który siłą rzeczy musi go obsłużyć.

- Koncepcja "Galerii Warmińskiej" została nakreślona przez jednego z najbardziej znanych współczesnych polskich architektów - prof. Stefana Kuryłowicza, który zginął w zeszłym roku pilotując awionetkę nad hiszpańską Asturią. Co prawda nie mamy pewności jak wiele z tej koncepcji będziemy mogli podziwiać po realizacji to mimo wszystko zapowiada się, że będzie to architektura ponadprzeciętna dla tego rodzaju obiektów. 

- Umiejscowienie obiektu przy zbiegu ulic Sikorskiego i Tuwima z pewnością ucieszy mieszkańców Jarot.

Minusy budowy "Galerii Warmińskiej"

- W każdym przedsięwzięciu tej skali znajdziemy plusy i minusy. Moją główną obawę budzi tu przede wszystkim obsługa komunikacyjna tego obszaru. Tak się składa, że zmieniany właśnie Plan Miejscowy dla tego terenu nie obejmuje ulicy Sikorskiego a zatem nie może rozpatrywać problemów komunikacyjnych jakie mogą nastąpić po budowie obiektu. W normalnych warunkach miasto powinno wymusić na inwestorze np. budowę estakady. Trudno dziś zorientować się dlaczego nie poruszono tej sprawy. Ponadto zmiana Planu zakłada powstanie obwodnicy miasta oraz trasy NDP. Na ile realne są plany tych przedsięwzięć mogliśmy przekonać się przez ostatnie 30 lat.

- Budowa tego obiektu z całą pewnością odbije się negatywnie na przedsiębiorstwach zlokalizowanych przy ul. Wilczyńskiego, co może skutecznie zahamować procesy miastotwórcze zachodzące w jej obszarze.

"Nowy Dworzec Olsztyn"

Sytuacja:

- Firma Retail Provider, fundusz typu private equity, pojawił się na naszym rynku dość niespodziewanie w październiku 2011r. kupując 85% akcji olsztyńskiego PKS. Zaskoczony tym faktem był Prezydent Piotr Grzymowicz, który na łamach Gazety Wyborczej wyrażał obawę, że grunty wykupiono tylko pod zabudowę wielorodzinną a firma zajmowała się dotąd tylko budową osiedli. Tak się jednak nie stało, gdyż jej zamiary okazały się zupełnie inne. Poza gwarancjami i ugodą z pracownikami PKS firma zobowiązała się do utrzymania funkcji dworcowych zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, którego w tej chwili brak. Na początku 2012 roku Retail Provider przedstawił swoje zamierzenie inwestycyjne dotyczące obszaru Dworców PKP i PKS. Zakłada ono powstanie dużego centrum handlowego (ok.40 tys. m2 GLA*) wraz z budową zintegrowanego terminala (hub-u) przesiadkowego na który składać się będzie nowy dworzec PKP, PKS, przystanki tramwajów, autobusów oraz parking samochodów osobowych i rozbudowana część biurowa. Podobne przedsięwzięcia realizowane są w tej chwili w Poznaniu i Katowicach.

Ku mojemu zdziwieniu propozycja firmy została przyjęta dość chłodno. Być może było to spowodowane kłopotami przy negocjacjach dotyczących budowy stadionu w trybie PPP**. Jak pisał w lutym portal olsztyn24.pl:"Władze miasta nie padają jednak „na kolana” przed inwestorem i nie zamierzają bezkrytycznie spełniać jego prośby" - ta "prośba" to uchwalenie w jak najszybszym czasie fragmentu MPZP dla obszaru bezpośrednio otaczającego dworzec. Nie jest to łatwe. Nawet gdyby Rada Miasta zobowiązała urzędników do utworzenia projektu MPZP na najbliższych sesjach to proces taki może zająć od min. 6-ciu miesięcy do roku. Tymczasem stawką jest tu jak najbardziej logiczne powiązanie centrum z powstającą właśnie linią tramwajową. Retail Provider stawia więc miasto wobec dużego problemu logistyczno-prawnego i trudno powiedzieć czy obecna ekipa jest w stanie w ogóle podołać takiemu zamierzeniu. W obliczu tych faktów przestaje więc dziwić sceptycyzm Prezydenta, który ma dużo problemów z innymi przedsięwzięciami. Podczas ostatniej prezentacji projektu jaka odbyła się Ratuszu atmosfera była bardziej optymistyczna a pozytywna opinia Magdaleny Rafalskiej, architekt miejskiej daje sygnał, że inwestycja zyskała przychylność.

Koncepcja wyglądu centrum "Nowy Dworzec", mat. Retail Provider

Plusy budowy centrum "Nowy Dworzec Olsztyn":

- Retail Provider, zniecierpliwiona brakiem reakcji ze strony Ratusza zaprezentowała w lutym pakiet "Siódemka dla Olsztyna", który skracam poniżej:

1.CPP - Centralny Punkt Przesiadkowy integracja linii tramwajowej z nowymi przystankami autobusów. RP zdeklarowało możliwość budowy przejścia podziemnego tak, aby uzyskać synchronizację komunikacyjną w tym punkcie przesiadkowym.

2. Przedłużenie przejścia podziemnego pod torami kolejowymi w kierunku Zatorza. Istnieje również możliwość utworzenia parkingu typu P+R (Park and Ride), który odciążyłby komunikacyjnie rondo na Placu Bema.

3. Budowa placu miejskiego wraz z niezbędną optymalizacją układu drogowo-komunikacyjnego - W zamierzeniu ma powstać nie tylko budynek dworca i galerii handlowej, ale także ciekawa przestrzeń publiczna, miejsce spotkań i wydarzeń kulturalnych.

4. Nowy Dworzec PKP - nowy, dwupoziomowy budynek dworca kolejowego. Powierzchnia ok. 2,5 tys. m2.

5. Nowy Dworzec PKS - na parterze, o powierzchni około 4 tys. m2, w całości. Oprócz kas biletowych, informacji, poczekalni i toalet, w części dworcowej znajdą się drobne punkty restauracyjne oraz usługowo-handlowe.

6. Mieszkania komunalne dla mieszkańców Olsztyna - możliwość budowy uzgodnionej z Miastem liczby mieszkań komunalnych. Budynki komunalne mogłyby powstać na terenie wskazanym przez Władze Olsztyna i zostać przekazane na majątek Miasta.

7. Zielony Projekt Olsztyna - obiekt ma spełniać międzynarodowe standardom ekologicznym i technologicznym. jak np. minimalizacja emisji CO2, zużycia wody oraz prądu. Budynek uzyska stosowne certyfikaty potwierdzające jego przyjazny środowisku charakter.

W tym miejscu muszę przyznać, że styl działania Retail Provider znacznie odbiega tego jaki prezentowała Libra. Jest to firma młoda, która ze względu na krótki okres obcowania z olsztyńską rzeczywistością trochę naiwnie przenosi na nasz grunt doświadczenia z innych miast. Jednym z nich jest traktowanie organizacji społecznych jako jedną ze stron procesu inwestycyjnego. Firma zwróciła się do organizacji pozarządowych (Forum Rozwoju Olsztyna i Obywatelski Olsztyn) o opinię oraz ewentualne uwagi do projektu. W toku rozmów jakie stowarzyszenia odbyły z inwestorem doszło do porozumienia, którego wymiernym wynikiem są następujące deklaracje inwestora:

- Retail Provider zarejestruje spółkę celową powołaną do budowy i prowadzenia centrum w Olsztynie, dzięki czemu miasto zyska znacznie większe przychody z podatków (min. np. podatek dochodowy) 

- Projekt placu jaki ma powstać przed nowym budynkiem dworca będzie wyłoniony w drodze konkursu architektonicznego organizowanym we współpracy z niezależnymi organizacjami (jak np. SARP, FRO, OO) oraz przedstawicielami miasta i Inwestora

- Charakterystyczne elementy istniejącego dworca, jak np. neony, okładziny i mozaiki kamienne, posadzki mają być w miarę możliwości wtórnie i kreatywnie wykorzystane przy budowie nowego obiektu.

- Projektantami centrum są architekci Mariusz Ścisło i Andrzej Bąkowski, warszawscy architekci znani głównie z realizacji budynków mieszkalnych.

Minusy budowy centrum "Nowy Dworzec Olsztyn"

- głównym minusem budowy centrum jest konieczność rozbiórki istniejącego Dworca PKP/PKS, który jest przykładem bardzo ciekawej, modernistycznej architektury funkcjonalnej. Niestety obiekt, jak większość dworców w Polsce nie miał szczęścia do właściciela i dziś - ten niegdyś bardzo nowoczesny budynek - jest w opłakanym stanie. Po zniszczeniu Kina Kopernik oraz DH Dukat będzie to kolejna interesująca realizacja z okresu PRL-u idąca "pod nóż".

- zastrzeżenia budzi napięty harmonogram realizacji. Z jednej strony logiczne jest, że inwestorowi zależy na jak najszybszym uchwaleniu Planu, rodzi się jednak pytanie czy jest to w ogóle możliwe i czy miasto jest w stanie skoordynować i zoptymalizować połączenie centrum z powstającą linią tramwajową.

- tak jak w przypadku "Galerii Warmińskiej" tak i w tym powstaje pytanie czy Olsztyn potrzebuje tak dużych obiektów handlowych. Wolałbym aby inwestor rozważył możliwość zmniejszenia strefy handlowej na rzecz zwiększenia powierzchni biurowej, bardzo potrzebnej w tym rejonie miasta.

Podsumowując:

Nie da się ukryć, że w wyścigu ofert zdecydowanie wygrywa propozycja Retail Provider, chociaż w pewnych obszarach trudno porównywać oba przedsięwzięcia. Należy jednak pamiętać, że inwestycja "Galerii Warmińskiej" wpisała się już w świadomość mieszkańców miasta na tyle silnie, że istnieje duży nacisk aby przyśpieszyć jej realizacje. Miejmy nadzieję, że na tym współzawodnictwie wygra miasto. Wolałbym jednak aby działania naszych władzy były bardziej przejrzyste i racjonalne. Resztę oceny pozostawiam czytelnikom, proszę również o uwagi i ewentualne sprostowania.

Tomasz Birezowski

Forum Rozwoju Olsztyna


*GLA - (ang.Gross Leasable Area) - powierzchnia sprzedażna - pod wynajem, podstawowy miernik wielkości centrum handlowego.

**PPP - Partnerstwo Publiczno Prywatne

"

Komentarz bloga:
(Jacol)
Miło nam opublikować ten fachowo napisany artykuł, na tle którego "opinie" ekonomistów z UWM na temat centrów handlowych wyglądają jeszcze bardziej komicznie i porażają swą infantylnośćią (np. "galerie są potrzebne bo w mieście tej wielkości jedna to za mało" :) )
Co do oceny, nie zmieniamy zdania, że tego rodzaju centra handlowe to nie jest najlepsze wyjście dla miast takich jak Olsztyn. Można się jednak zgodzić z T. Birezowskim, że jeden z inwestorów próbuje w jakiś sposób komunikować swoje plany mieszkańcom i co więcej oprócz realizacji funkcji handlowej dokona znacznej modernizacji dworcowego węzła komunikacyjnego a drugi inwestor działa jakby bardziej w cieniu i koncentruje się wyłącznie na tym aby pozwolić mu pohandlować - niespecjalnie kwapiąc się do dania czegoś w zamian.

Na poprawę nastrojów w mieście galeria handlowa

Olsztyński serial galeryjny opisywany przez nas tutaj trwa nadal. Otóż nastąpiło kilka wyraźnych zwrotów akcji  - ekpia ratuszowa dotychczas "blokująca" od jakiegoś czasu twierdzi, że kolejna galeria w Olsztynie jest niezbędna i powstanie ona w miejscu na które zęby ostrzy sobie inwestor Galerii Warmińskiej. I teraz powstaje pytanie, co się zmieniło, że ratusz zmienił zdanie? Dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego dla planowanej lokaliacji w rejonie skrzyżowania ulic Sikorskiego i Tuwima nie przewidywał wielkopowierzchniowego handlu, co się wobec tego stałoo? Chyba tylko to, że nikt nie skusił się na budowę stadionu w zamian za możliwość postawienia obok niego galerii handlowej. W związku z tym aby pokryć powstałe zakłopotanie prezydent w pośpiechu realizuje plan B = "Dajmy ludowi jakieś nowe szklane paciorki, musi coś się dziać, przecież przyspieszamy".

I tu pierwsza zauważalna kontrowersja. W rozsądnie zarządzanych miastach istnieją plany czy koncepcje zagospodarowania przestrzennego, których nie zmienia się ad hoc w ramach twórczej bieżączki. Sytuacja, w której galerie są blokowane a potem nagle ze względu na jeden niewypał w błyskawicznym tempie wciskamy inną galerię tam gdzie miało jej nie być jest dziwna. Skąd taka duża swoboda urzędnicza w podejmowaniu decyzji o tym kto gdzie i jaki ma robić biznes? To typowa sytuacja korupcjogenna - za dużo władzy urzędnika, który decyduje kto może zarobić a kto nie. Czemu dać zarobić Warmińskiej a nie dać komuś innemu? Bo przecież są i inni chętni.
Z punktu widzenia planistyki miasta to tak jak z przesuwaniem jeziora w PRLowskiej komedii:

Miastem zarządza się długofalowo i w horyzoncie wieloletnim, a nie na zasadzie, że tu nam nie wyszło z galerią to wsadzimy ją gdzie indziej - czyli pomiędzy trzema ważnymi i korkującymi się trasami.
Druga kontrowersja to dylemat ekonomiczny: czy galerie to wielki sukces i  to na co czekają mieszkańcy Olsztyna?

Przypomnę co powiedział swego czasu P. Grzymowicz w wywiadzie dla GO: "Olsztyn jest miastem atrakcyjnym gospodarczo i inwestycyjnie. (...) Wynika z nich, że Olsztyn jako jedno z niewielu miast, w najbliższej przyszłości będzie notował dodatni przyrost naturalny, a to między innymi znaczy, że wzrośnie liczba konsumentów dóbr materialnych."

Przecież to żadna atrakcyjność. Jest wielu chętnych, którzy chcą nam sprzedać żywność i ubrania. Oni na tym zarobią. My nie.  My nie jesteśmy dla nich atrakcyjni, my jesteśmy dla nim RYNKIEM ZBYTU. Czy taki problem to zrozumieć? Ten model nie prowadzi do rozwoju miasta. To pójście na łatwiznę prowadzące donikąd.

Jeśli atrakcyjność gospodarczą Olsztyna prezydent mierzy liczbą żołądków do wykarmienia to znaczy, że nie rozumie otaczającego nas świata. Chodzi o to aby wytworzyć i sprzedać, o to się toczy gra. Kupić jest łatwo - trzeba tylko mieć pieniądze.

fot:olsztyn.com.pl

Trzecia kontrowersja to ekonomiści UWM zachwalający galerie.
Poczytny lokalny dziennik opublikował artykuł w którym dr Tomasz Wierzejski z UWM zachwala galerie i widzi potrzebę ich budowy w Olsztynie. link
"Żyję nadzieją, że w Olsztynie będzie więcej galerii handlowych — mówi ekonomista Tomasz Wierzejski. — Zniknie zmowa cenowa i pojawi się uzdrawiająca dla rynku konkurencja. Również badania stale potwierdzają, że na niemal 180 tysięcy mieszkańców jedno centrum handlowe to za mało."
To takie zdecydowanie anachroniczne poglądy. Po pierwsze konkurencja między galeriami jest wątpliwa - ten sam kapitał inwestycyjny, te same sieci sklepów, ceny i oferta ustalane odgórnie w stolicy. Po drugie z takimi gigantami nie są w stanie konkurować przedsiębiorcy lokalni co dla miasta będzie bolesne! Spójrzmy tylko jaka konsumpcja odbywa się w Alfie - w tym czasie handel na Starym Mieście podobno słabo sobie radzi (oczywiście Starówka Razem twierdzi, że to dlatego, że nie można wjeżdżać do ich lokali samochodami ) Tendencja jest taka, że w nowych galeriach wrzuca się obecnie taką ilość gastronomii, że planowana Warmińska nakarmi pewnie pół Olsztyna. Padnie też zapewne cała drobnica handlowa ulokowana na Wilczyńskiego, i wrócimy do modelu blokowiska doklejonego do kombinatu handlowego wzdłuż Sikorskiego (Warmińska, Praktiker, Media Markt, Real, a ponoć w kolejce czeka IKEA i paru innych)

Czwarta kontrowersja - obiektywizm i profesjonalizm.
Mirosław Gornowicz przewodniczący prezydenckiego klubu "Ponad Podziałami" w Radzie Miasta to szef ekonomisty Tomasza Wierzejskiego na UWM (jako kierownik katedry). I ma miejsce taka transparentna sytuacja - prezydent i jego ekipa podjęli decyzję, że pozwolą galerii Warmińskiej powstać, a jednocześnie dr Wierzejski podległy zawodowo na UWM prawej ręce Grzymowicza czyli Gornowiczowi startuje z eksperckimi i niezależnymi tezami w mediach, że galerie to długo oczekiwane dobro. To jest dopiero gra strategiczna olsztyńskiego matrixu.

Całą zabawę zepsuli mieszkańcy Olsztyna, którzy nie docenili dobroczynnego wpływu galerii na miasto! Pod entuzjastycznym artykułem w GO pojawiło się mnóstwo komentarzy, które nie tylko merytorycznie biły na głowę p. Wierzejskiego ale pokazały, że w Olsztynie ludzi myślących są całe tabuny. Niektóre z tych komentarzy są tak trafne, że wręcz odbierają chleb naszemu blogowi. Nie musimy więc już nic pisać, podamy przykład kilku wypowiedzi. Konkurencja była spora, wybraliśmy tylko kilka i zachęcamy do ich przeczytania. Mieszkańcy miasta wykładają panom ekonomistom z UWM jak wygląda dzisiejszy świat:
Cytujemy niektóre:
"W galeriach handlowych od 80 do 90% firm ma siedziby w Warszawie lub poza granicami naszego kraju. (...) Jaką więc korzyść poza niewielkimi ruchami cen w dół ma z takiej galerii Olsztyn czy szerzej Warmia i Mazury szanowny Panie ekonomisto (...)?"

"Szanowni panowie "ekonomiści". Może najpierw dajmy Olsztyniakom pracę np. w nowych zakładach produkcyjnych lub innych gałęziach gospodarki a dopiero potem budujmy nowe galerie handlowe... (...) Tyle że jak się jedzie do tych miast to są tam całe dzielnice przemysłowe gdzie widać ogromne fabryki, magazyny, siedziby znanych firm... A u nas pola,, lasy i miasto w środku tego... Jestem jak najbardziej za galeriami handlowymi, ale najpierw praca, potem galerie..."

HIT według bloga: "Będzie druga, trzecia...piąta galeria i co z tego. Otrzymasz 33 kino i co ci to da? Chciałbym żeby moje dzieci miały w Olsztynie najlepsze szkoły w Polsce, najlepszą opiekę zdrowotną w kraju, nieskażoną przyrodę, sport na najwyższym poziomie do trenowania...oczywiście lotnisko itd. A kolejne galerię? Może i się przydadzą ale na pewno nie są treścią mojego życia. Są ciekawsze sprawy w życiu..."

"Żal mi Tomasza ekonomisty( ... ). Troche z historii: już w średniowieczu jak Krzyżacy zakładali na naszym terenie miasta, to bardzo dbali o aby ściągnąć taką ilość kupców i rzemieślników, aby Ci mogli zarobić i jeszcze stać ich było na płacenie podatków. Ci kupcy wydawali pieniądze na miejscu przyczyniając się do rozwoju miasta. Wprowadzanie Galerii i co za tym idzie zapraszanie kupców z całego świata w zamian za podatek gruntowy i bankructwo miejscowych przedsiębiorców doprowadzi tylko do zubożenia naszego miasta i wypłynięcia naszych pieniędzy na zewnątrz. (...)"

"Olsztyn ach... szkoda mi tego miasta... takie tępe władze ... myślą że galerie handlowe przyniosą pracę.. dla kogo, dla studentów za 8-9 zł na umowę zlecenie? (...)"

"Pan ekonomista (...) nie wie chyba (albo nie chce wiedzieć), że centra handlowe w miastach niszczą małych i średnich przedsiębiorców, którzy akurat miastu płacą podatki i zatrudniają pracowników w odróżnieniu od galerii. Już Warszawa zreflektowała się, jaką głupotę zrobiła pozwalając na centra handlowe na terenie miasta. Ale Olsztyn, jako jądro głupoty, zawsze nie nadąża - vide: http://biznes.gazetaprawna.pl/komentarze/619872,kazmierczak_warszawa_miastem_widmem_i_nie_tylko_ona.html"

"Uroczyście przysięgam, że przestane krytykować olsztyńskie władze, jeśli powstanie w mieście nowy teren inwestycyjny dla firm, które chcą zbudować tu jakikolwiek zakład produkcyjny zatrudniający powyżej 500 osób. Złego słowa nie powiem na Prezydenta Miasta jeśli przedstawi spójny i realny projekt aktywnego zwalczania bezrobocia w mieście. Chwalić będę ze wszystkich sił, jeśli miasto stworzy skuteczny program zachęcania przedsiębiorców do inwestowania w poza handlowe miejsca pracy w Olsztynie. Peany wygłaszać będę, jeśli dzięki działaniom Urzędu Miasta co najmniej 10% absolwentów UWM zechce zostać w Olsztynie i z nim związać swoją karierę zawodową. (...) Prezydencie Grzymowicz, Rado Miejska, weźcie się wreszcie do roboty zamiast uśmiechać się do nas z Facebooka!!!

"Szanowni czytelnicy i redakcjo. Mam taką gorącą prośbę: czy zamiast pisać o pierdołach i cytować pseudo ekonomistów możecie się skupić na podawaniu budujących faktów? Chciałbym przeczytać że dzięki staraniom władz miasta ściągnięto do Olsztyna firmę, która zatrudniła chociaż z 30 osób przy prodkukcji. A może ktoś zna jakiś przykład przedsiębiorstwa, które zwiększyło zatrudnienie, płaci godziwe stawki (za umowe o pracę a nie jakieś śmieciowe umowy). Chciałbym aby pokazywano takie firmy - w jakiś sposób dzięki temu reklamowano je i ich wyroby. Powstaje Park Naukowo-Techniczny : na olbrzymim terenie za megakasę. Może już wiadomo jaka fima wysokich technologi otworzy tam swój oddział? Dla kokoś to się buduje. No chyba że tylko dla aptekarza, piekarza i betoniarza. (...)?"

"Przypomina mi się z jednej książki opis targowiska pełnego żydowskich handlarzy i chłopskich furmanek. Wszyscy histerycznie usiłowali coś sprzedać, ale nikt prawie nie kupował, bo bieda w okolicy aż piszczala."

Wysoka Brama, Głębokie Dziury

O placu przed Wysoką Bramą pisaliśmy już dawno. Od tego czasu słyszeliśmy już zapewnienia, że w końcu sytuacja się zmieni. Nawet w TVN24 mogliśmy usłyszeć jakie to Ratusz ma pomysły i co tutaj będzie... miała być plaża na Euro z której to odjeżdżać będą meleksy którymi (już nawet cena była podana) dojedziemy do strefy kibica na plaży miejskiej. Być może to wszystko będzie ale na Euro 2016, bo na mistrzostwa rozgrywane w Polsce zostały już tylko obietnice.

Miasto-problem potrafi rozkopać, później nawet ogrodziło te wyrwy siatką opartą na pijanych słupkach. Gdy w klatkach zaczęły rosnąć klony ktoś wymyślił żeby te siatki z placu zabrać a młode samosiejki zlikwidować, bo co to będzie jak im się na dobre wyrośnie na złość naczelnemu drwalowi?! Miasto-problem sprowadziło tym samym problem do matrixa dwuwymiarowego. To już jest mniej widoczne. Zastanawiające jest to że szamanowi matrixu nie zależy na tym, żeby plac po bombardowaniu zlikwidować. O PR prezydent przecież dba.


Foto: Bazar w Kazachstanie czy wizytówka Olsztyna - znajdź 3 różnice.

Dla poprawy wizerunku, a może żeby po prostu szybciej dojechać(?) Prezydent wsiadł na rower. Gazeta Wyborcza opisuje trasę przejazdu niczym przejazd papieża i o odcinku staromiejskim pisze że jest "bezproblemowy". Ciekaw jestem w którą stronę Prezydent pojechał pod Wysoką Bramą?!

Maszerujący z puszkami piwa studenci w trakcie parady wydziałów nie koniecznie zauważyli co mają pod nogami, ale największa w regionie procesja z okazji Bożego Ciała z kilku tysiącami uczestników już to zauważyła. Widok starszych pań które w odświętnych strojach wywracają się prosto w piach jest dość wymowny.

To pokazuje dosadnie jak miasto pogrążone jest w chaosie dezorganizacji. Bierze się za wymianę asfaltu na całej szerokości aleji Warszawskiej, mimo iż wymiana miała miejsce kilka lat temu a asfalt tam ma się całkiem dobrze, a z drugiej strony nie jest w stanie załatać kilku dziur w miejscu przez które wiadomo że przechodzą tysiące osób. Gotów jestem zaryzykować stwierdzenie że gdyby wszyscy poszkodowani podczas procesji Bożego Ciała wystąpili o odszkodowania to kwota byłaby podobna do tej którą należałoby zorganizować na załatanie dziur.

Dochodzą do tego jeszcze koszty trudne do policzenia jak np. te że turyści zaczynający w tym miejscu zwiedzanie przy nieco większym wietrze mają darmową pustynną burzę. Ile kosztuje to miasto? Tyle że sami więcej nie przyjadą a jeszcze opowiedzą o tym co się tu dzieje poza Olsztynem.



Na koniec podróży(?), w niewielkiej odległości od tych dziur prezydent Grzymowicz parkuje swój rower na urzędniczej enklawie za ratuszem i wkracza w inny świat, inny matrix. Matrix zaczyna się już na parkingu: tam samochody urzędników mają swoje miejsca poprzez opisanie ich numerami rejestracyjnymi pojazdów! Oczywiście parkowane gratis! Prezydent jest oczywiście mocno zdziwiony że tam jest enklawa i że zapomniał o niej przy okazji zmian w strefie. Takie Grzymobiznancjum!

Główny szaman matrixu wdroży teleportację?

Dziś krótki wpis z serii - jak władza wciska ludziom kit.
Inspiracją jest artykuł w Naszym Olsztyniaku:

"Na oficjalnym profilu Piotra Grzymowicza na Facebooku, studentka Magdalena wyraża swoje niezadowolenie z budowy buspasów w Olsztynie. Prezydent miasta odpowiada: "Dziś musi być gorzej, aby jutro mogło być... lepiej."

fot: Nasz Olsztyniak

Autor: Grzegorz Czykwin

W odpowiedzi prezydent Piotr Grzymowicz:

 "Dziękuję za Pani wiadomość i przepraszam za utrudnienia w olsztyńskiej komunikacji.

Powód jest prosty i jedyny – zaczęliśmy bardzo duże i ważne przedsięwzięcie drogowe, dlatego dziś musi być gorzej, aby jutro mogło być... lepiej".

Z tym akurat czasem trzeba się zgodzić, pytanie czy będzie to lepiej i o ile?

"Zapewniam, że szukaliśmy lepszych rozwiązań zastępczych, ale wobec dużego zakresu prac nie było to możliwe. Przykro mi, że o 100% wydłużył się Pani czas dojazdu na zajęcia, ale zapewniam, że po skończeniu inwestycji nastąpi proces odwrotny, czyli dojazd skróci się o 100% w stosunku do stanu przed jej rozpoczęciem".

I teraz odrobina matematyki:

Dojazd przed rozpoczęciem inwestycji = X

Czas dojazdu po rozpoczęciu prac (wzrost o 100%)

 X + X *100% = 2X

Czas po zakończeniu inwestycji (skrócenie o 100%  w stosunku do X)

X - X*100% = 0

Czyli jeśli studentka jechała z dworca do Kortowa 30 minut to po wybudowaniu buspasów zajmie jej to 0 ?


Czy prezydent, budowlaniec i doktor nauk technicznych ma problemy z prostą matematyką? Raczej nie, zresztą pisał to pewnie jego asystent lub doradca.

Jest to po prostu dowód na to jaki kit można wciskać ludziom na temat tego jak to kiedyś będzie dobrze. Władza olsztyńska nie krępuje się formułować bezsensownych odpowiedzi na niewygodne pytania. Ktoś się zapytał konkretnie o co cho - a prezydent na to wylał z siebie stek bzdur i zadowolony :) Na koniec oczywiście podziękował itd. itp.

A jeśli chodzi o równanie to nawet pod wypowiedzią prezydenta ktoś zauważył, że to nie ma sensu, podobne komentarze są pod artykułem w Olsztyniaku. Lud nie jest taki ciemny jak prezydenccy doradcy uważają.

A na koniec brawo Nasz Olsztyniak ! Taką szpileczkę włożyć prezydentowi tym artykułem, akcja zakamuflowana pochlebstwem jak za najlepszych lat walki z cenzurą :)

Olsztyński matrix rzuca na kolana

Rozwiązywanie nieistniejących problemów i prezentowanie tego jako uczciwie wykonaną pracę o znaczącym znaczeniu dla miasta to specjalność olsztyńskiego matrixu urzędniczego. W ostatnim czasie pojawiają się kolejne głośno odtrąbione sukcesy-ekscesy. 

Przypadek nr 1:
Tajni kontrolerzy ZKM nie będą musieli kasować biletów w autobusach miejskich (!!!)

"Na co dzień sprawdzają to dwie osoby, które wsiadają do wybranych autobusów i przyglądają się pracy kierowców. - Do ich obowiązków należy kontrola punktualności przyjazdu autobusów na przystanki, czy kierowcy są schludnie ubrani, czy nie palą papierosów lub rozmawiają z pasażerami - wylicza Marta Bartoszewicz, rzeczniczka ZKM. (...) 

Sęk w tym, że tajni kontrolerzy za każdą podróż autobusem muszą kasować bilety, czyli za 2,90 zł z budżetu ZKM, a więc miejskiej instytucji. - Przygotowany został projekt uchwały, który ma być głosowany na środowej sesji, który ma spowodować, że kontrolerzy będą mogli jeździć bez kasowania biletów - mówi Bartoszewicz."

Jest kilka ciekawych aspektów tej sprawy:

1. Pomysł jest tak prosty, że prezentowanie tego w mediach jako sukces świadczy o tym, że w ZKM naprawdę się nudzą. Przecież to oczywiste, że jeśli ZKM zleca MPK usługi przewozowe to w umowie powinno być zapisane, że kontrolerzy ZKM mogą jeździć za darmo. To , że tak nie było świadczy o zaniedbaniu , a sprawa powinna być załatwiona po cichu

2. Kontrolerów jest dwóch - może więc ZKM powinien im kupować sieciówki i było by po sprawie? To by nas podatników kosztowało taniej niż forsowanie specjalnej uchwały Rady Miasta. 30 dniowy bilet sieciowy kosztuje 110 zł. Skoro opłata za bilet trafia do MPK to i tak cała operacja polegała na przekazywaniu pieniędzy 220 (zł miesięcznie) z kasy ZKM do MPK, w sytuacji gdy jeden i drugi podmiot jest zależny od miasta i oba są dotowane przez miasto, to fakt, że przeleją miesięcznie 220 zł. między sobą nikomu by krzywdy nie zrobił.

A tak ? Uchwała rady miasta, ktoś napisał, ktoś sprawdził, radca prawny zaakceptował, ktoś wydrukował, wprowadził na obrady, radni poświęcili ileś tam czasu, potem trzeba dokument wdrożyć w życie. A potem jeszcze pani rzecznik Bartoszewicz ogłosiła to w mediach.

I w ten sposób góra urodziła mysz! A koszty? Ileś tam osób spędza swoje urzędnicze zawodowe na załatwianiu takich pustych spraw.

Cała operacja prezentowana jako COŚ, była tak naprawdę nic nieznaczącą z perspektywy miasta bzdurą, naprawieniem czyjegoś zaniedbania.

Przypadek nr 2:

Pomysł na poprawę 'dzieła pijanego projektanta - czyli ścieżka rowerowa na Wojska Polskiego.

W pocie czoła "wykreowano" problem, polegający na tym, że na odcinku 250 metrów ścieżka rowerowa dwukrotnie przechodzi z jednej strony drogi na drugą. Ponoć spowodowane było to brakiem miejsca na ścieżkę przy stacji benzynowej.

I wtedy właśnie przychodzi na odsiecz specjalny "oficer rowerowy" czyli Pełnomocnik Prezydenta Grzymowicza. W atmosferze ochów i achów dostarcza cudownego rozwiązania:
"To znak będący połączeniem dwóch innych, czyli C-16 [droga dla pieszych - red.] i T-22 [oznaczający, że zakaz wjazdu nie dotyczy rowerów] - mówi. - Jest stosowany właśnie w sytuacjach, gdy chodnik jest za wąski. Wprowadza go wiele miast." link

I w ten sposób tam gdzie było za wąsko na chodnik i ścieżkę obok siebie, chodnik i ścieżka będą biegły przez moment jednym pasem. Nasuwa się jeden komentarz - GENIUSZE! Tym bardziej, że rozwiązanie to wprowadza wiele miast. Jaki to wspaniały pomysł miał prezydent Grzymowicz z powołaniem oficera, który teraz realizuje przełomowe odkrycia w postaci przeglądania kodeksu drogowego i odszukiwania znaku o którym nikt inny nie wiedział!

A nie lepiej zamiast bawić się w oficerów dbać o to aby projekty były sensowne? Najpierw ktoś dumał nad głupim projektem, a potem inni zastanawiali się za nasze pieniądze jak to poprawić. Rewelacja!

Przypadek nr 3:

Portal olsztyn.com.pl donosi: "Zarząd Komunikacji Miejskiej w Olsztynie rozpoczął remont przystanków autobusów. Na pierwszy ogień poszły przystanki na Osiedlu Dajtki. Wiaty malowane są zgodnie z kolorystyką Systemu Informacji Miejskiej, na srebrno-zielone kolory."

Patrzę i oczom nie wierzę. Toż to siermiężny blaszany brzydal. Na dodatek w kolorze betonu ! Bo beton to ulubiony surowiec prezydenta :) Po prostu miasto - ogród, jak przyjemnie posiedzieć na takim wyremontowanym przystanku. To ma być remont? To już nawet PKP takich jaj z ludzi sobie nie robi. A poza tym czy istotą przystanku nie jest jego dobra widoczność? A tu kolor maskujący jakbyśmy się przygotowywali do wojny atomowej.

Powyższe przykłady poparte innymi obserwacjami olsztyńskiego matrixu skłaniają mnie do postawienia tezy:

To miasto zmarnieje, wyludni się i wyginie. Ewolucja niszczy głupich, nieproduktywnych, zacofanych.